Connecticut leidet seit Jahrzehnten unter einem schleppenden Wirtschaftswachstum und den daraus resultierenden Haushaltsproblemen. Die Ursachen, so heißt es, seien vielfältig: eine alternde Bevölkerung, das Fehlen einer Heimatstadt, die Abwanderung in andere Bundesländer und natürlich eine Überregulierung. In den letzten zehn Jahren haben wir echte Erfahrungen mit den Ursachen gemacht, und es stellt sich heraus, dass Überregulierung der Hauptverdächtige ist. Schuld daran ist jedoch eine bestimmte Art von Regulierung: die Zoneneinteilung.
Die Ergebnisse des Experiments kamen bei der Volkszählung 2020. Die Bevölkerung von Connecticut wuchs seit 2010 um magere 0,9 Prozent auf etwa 32.000 Menschen, 46und unter den Staaten. Wenn Sie denken, dass dies ein Merkmal der Neuengland-Staaten ist, denken Sie an unsere Nachbarn. Massachusetts wuchs um 7,4 % und satte 482.000 Menschen, das 15-fache unseres Bevölkerungswachstums, und sogar Rhode Island, mit weniger als einem Drittel unserer Bevölkerung, fügte mehr Menschen hinzu, 44.000, und mit einer viel höheren Rate, 4,4 %. Darüber hinaus fand der größte Teil dieses Wachstums außerhalb von Boston und Providence statt.
Diese Bevölkerungsveränderungen sind ein direktes Ergebnis der Zunahme des Wohnungsbestands jedes Bundesstaates, was die beste Methode ist, um die Gesamtauswirkung der Zonenpolitik zu messen. Wenn die Flächennutzung in den meisten Städten den Wohnungsbau unterdrückt, wird der Wohnungsbestand nicht stark zunehmen, unabhängig von der Nachfrage. In Massachusetts, wo der Staat die lokale Zoneneinteilung seit langem viel aktiver überwacht als in Connecticut, wuchs der Wohnungsbestand um 6,8 % oder mehr als 200.000 Einheiten. In Rhode Island stieg der Wohnungsbestand um 4,3 %. Aber in Connecticut stieg sie nur um 2,8 %.
Eine stadtweise Untersuchung der Volkszählungsdaten zeigt weiter den Zusammenhang zwischen Bevölkerungswachstum, Wohnungsbau und Zoneneinteilung. Nahezu 100 % des Bevölkerungswachstums von Connecticut konzentrierte sich auf vier Gemeinden – Stamford, Norwalk, Danbury und New Haven – und im Rest des Bundesstaates gab es insgesamt keine Veränderungen. Es überrascht nicht, dass auf diese vier Gemeinden ein Drittel aller neuen Wohnungen entfällt.
Wohnungen werden dort gebaut, wo Nachfrage und Zoneneinteilung vorhanden sind, die es ermöglichen, sie in großem Maßstab zu bauen. Es wird nicht gebaut, was auch immer die Nachfrage ist, wo die Zoneneinteilung es unmöglich oder fast unmöglich macht, zu bauen. In unseren wohlhabenden Vororten besteht eine starke Nachfrage nach Wohnraum – schauen Sie sich nur die Immobilienpreise an –, aber der Wohnungsbestand dort hat sich kaum bewegt. Bei manchen ist sie sogar zurückgegangen. Das Wohnungsangebot ist das verräterische Zeichen dafür, dass die Bebauung in den meisten Städten von Connecticut die Wohnungsentwicklung unterdrückt, trotz des hochkarätigen Baus eines Projekts hier oder dort.
Stamford, wo ich lebe und arbeite, zeigt die Wirkung, wenn mehr Menschen in mehr Häusern leben. Wir haben von 2010 bis 2020 6.500 Wohnungen und 13.000 Menschen hinzugefügt, ein großer Teil des gesamten Wachstums im Staat. Wir haben eine lebendigere Innenstadt, mehr Dienstleistungen wie neue Restaurants und Lebensmittelmärkte und einen größeren Arbeitskräftepool für Unternehmen in der Region.
Es ist kein Zufall, dass sich fast jeder neue große Arbeitgeber im Bundesstaat für Stamford entschieden hat. Darüber hinaus hatte dieses Wachstum positive fiskalische Auswirkungen, die ich als Vorsitzender unseres Finanzrats seit 2015 gut kenne. Wie der Staat hatte auch Stamford stark erhöhte Rentenverpflichtungen, und wir konnten die Finanzierung der Renten erhöhen und gleichzeitig die Steuererhöhungen beibehalten. weil wir im Gegensatz zum Staat die Auswirkungen auf mehr Menschen verteilen könnten, die mehr steuerpflichtige Immobilien bewohnen.
Alles Wachstum auf wenige Kommunen zu beschränken, ist keine tragfähige staatliche Wirtschaftspolitik, das ist das Ziel von Fair Share. Einzelentscheidungen der meisten Städte, das Wohnungswachstum zu drosseln, sind zum Scheitern verurteilt; es erstickt den ganzen Staat. Fair Share schafft ein System, das Städte dazu zwingt, neue Wohngebäude im Maßstab von Hunderten oder Tausenden von Einheiten neu zu errichten, nicht Dutzenden pro Jahr. Es gibt Städten die Freiheit und Kontrolle zu bestimmen, wo und in welcher Dichte diese Einheiten gebaut werden. Fair Share hat in New Jersey seit den 1970er Jahren effektiv funktioniert, und die 8-30g-Moratoriumsbestimmungen sind ein Beweis dafür, dass die Städte ihre Zonen selbst umgestalten werden, um neue Mehrfamilienhäuser zuzulassen, wenn dies zwingend erforderlich ist.
Gerechter Anteil funktioniert. Die wirtschaftliche Stagnation in Connecticut ist und war immer freiwillig. Wählen wir einen anderen Weg.
Richard Freedman ist Vorsitzender von Garden Homes Management, einem Immobilienunternehmen in Familienbesitz mit Sitz in Stamford, und Vorsitzender des Stamford Board of Finance. Garden Homes besitzt und hat viele bezahlbare Wohnprojekte in ganz Connecticut entwickelt.